无锡10号圆钢调查70城房价再现同比上涨 楼市需求谁接力？
作者：无锡江天 来源： 日期：2015/9/21 8:12:35
据无锡10号圆钢检测员检测，作为楼市风向标的一线城市，虽然价格在稳步上涨，但进入8月后，成交量出现了明显的降温，传统的销售旺季，“金九”行情仍待观察。
在限购次第取消，房贷成本降至历史最低的背景下，楼市下一步持续增长的空间和动力何在。无疑是影响未来地产形势和调控的一大难题。
9月18日，据无锡10号圆钢检测员检测的数据显示，8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月份以来首次转正。楼市在历经1年多的调整后，出现多个积极信号，但21世纪经济报道记者在采访房企、机构分析师、金融机构等多方人士却发现，房地产调整亦出现了新的困境。
一方面是楼市、地市分化的形势进一步加剧；另一方面是以支持自住和改善需求为主的稳住房政策已经接连释放，三四线城市需求不济，一二线城市前期需求过度透支，后期增长乏力。
作为楼市风向标的一线城市，虽然价格在稳步上涨，但进入8月后，成交量出现了明显的降温，传统的销售旺季，“金九”行情仍待观察。房地产复苏直接关乎地方财政和宏观经济，下一步提振房地产拿地和开工数据的关键，需要进一步去库存和巩固当前的销售水平。
在限购次第取消，房贷成本降至历史最低的背景下，楼市下一步持续增长的空间和动力何在。无疑是影响未来地产形势和调控的一大难题。
实际上，过去的9个月内，央行五次降息，逐步降低企业融资成本，让朱震不明白的是，现在流动性不断释放，企业融资成本一降再降，资本方仍然瞧不上三四线项目。
资本方规避三四线城市物业的原因，或许是看到其庞大的住宅存量，以及人口流出之后短期难复苏的住房需求。
以辽宁为例，9月5日，辽宁省政府出台包括放宽住房公积金贷款、部分存量商品房纳入安置、减少土地供应等在内的7条楼市新政，以稳定楼市。
如果算上此前出台的“辽9条”和“辽5条”，这已经是辽宁省第三轮楼市政策。
据无锡10号圆钢检测员检测的数据显示，前8个月楼市销售数据出现回升，但很大程度上来自于一二线重点城市销售的拉动。多个机构分析师大致的判断是：一二线城市在二季度全面回暖；三四线城市仍在去库存、防止楼市系统性风险的过程中。根据国家统计局发布的8月份70个大中城市房价数据，一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大。相比之下，二线城市房价同比涨跌互现，三线城市同比仍然全部下降。
中国指数研究院数据亦显示，一线城市出清周期已回落至14.4个月，土地消化时间仅1.5年，二线城市出清周期21.6个月，土地消化时间3.3年。但与一二线城市相比，三四线城市市场总体状况并未得到较大改观，出清周期仍高达47.8个月，土地消化时间依然超5年。
从一系列支持自住和改善性住房需求政策来看，今年的楼市主题是稳定住房消费。
8月份CPI同比上涨2.0%，而1年期存款利率降至1.75%，意味着我国进入了负利率时期。与此同时，在存贷款利率及公积金贷款利率全面下调后，目前房贷成本已降至历史最低。
值得注意的是，21世纪经济报道记者采访多个房企、分析师、金融机构获悉，2014年底以来的一系列政策，带来的资金和需求似乎只利好一二线重点城市。
为此，中国房地产学会副会长陈国强表示，和城镇化阶段一致，中国房地产正经历“马太效应”，即大城市在汲取小城市的购买力和政策利好，强者更强，弱者更弱。
全国的资本和购买力涌入，引发一线城市楼市火爆。而省会城市高房价一定程度上依靠四周城市的购买力支撑，四周地级市的价格又依靠再下一层县镇的购买力支撑。因为不断外流，购买力逐级衰减。
楼市分化反应在土地市场上，直接的表现就是一二线城市再迎地王潮。
以北京为例，8月31日到9月9日的10天，北京揽收187亿元土地出让金，连拍4宗楼面价超过5万的地王地块。
需要注意的是，上述四宗地块均位于五环外，并不十分受市场青睐。
以9月2日拍出的孙河地王为例，在历经46轮鏖战，北京朝阳孙河乡北甸西村CDE地块以总价64.83亿，配建保障房2.75万平米被保利首开联合体摘得，溢价率59%，折合楼面地价5.38万元/平米。
该地王一出，不少业内人士直呼看不懂，就在去年，该地块两度入市流拍。此次拍卖，不管是单价还是总价，均为区域最高，且64.83亿元的总价也仅次于此前的白盆窑地块与西城华嘉胡同地块，名列北京土地拍卖总成交额历史第三位。
北京的地王行情并非个例，就在8月底到9月上半月，公开数据显示，上海、南京、郑州等多地均出现地王。
和2009年、2013年的地王行情不一样的是，本轮地王行情并未全国开花，而只集中在一二线热点地区。鉴于地王的门槛较高，竞标者多为房企联合体竞拍。
根据中原地产研究部数据，9月前13天，一线城市成交7宗住宅土地，平均溢价率超过34.53%。平均楼面价达到了1.73万的年内最高点，二线城市也已经成交了72宗土地，平均溢价率高达47%。平均楼面价也达到了3715元每平米，均为年内最高点，也创造了最近几年的最高纪录。
这种观点从房企拿地趋向可以佐证。2015年，前十大标杆房企显现拿地全面回归一二线城市的趋势，截止到9月15日，标杆房企已经购入一线城市土地面积684万平米，二线城市购入土地2959万平米。这两大指标均处于历史最高纪录。
进入9月，标杆房企在一线抢地更加明显。截至15日，标杆房企一线抢地已达130.22亿，其中北京一地已过百亿。
某大型房企的总监告诉21世纪经济报道记者，接连的降息、降准，是企业发债融资的好时机，房企借此时间窗口拿地无可厚非。另外，业内有一种观点认为，未来3年，将是一线城市最后一波拿地窗口，毕竟现在一线城市的好地越来越少了。
作为传统的销售旺季，“金九”似乎正在一二线城市暗淡。以北京为例，根据北京市住建委的网签数据，9月上半月，北京仅销售纯商住宅2993套，比上月同期少了1506套，创近4个月新低。
二手房市场面临着同样的窘境。9月上半月仅成交二手住宅7050套，比上月同期减少了1752套。如果下半月依然保持如此的交易量水平，二手住宅全月成交将难以突破1.5万套，很可能创下近6个月新低。
影响房企拿地、开工积极性的主要原因还是高库存。8月，全国住宅待售面积减少194万平方米，这是1年多来库存首次明显下降，但是6.6亿平方米的待售面积仍属高位。
挖掘并创造需求，加速去库存，巩固当前的楼市销售成绩，也是政府部门下一步稳楼市的重中之重。
中部某市一位副市长向21世纪经济报道记者介绍，当地年底稳楼市的关键就是要考虑如何千方百计地创造需求，拉动消费，去库存。
不过，无锡10号圆钢检测员认为，棚改是住房刚需，但只是短期需求，真正的市场化住房刚需如何挖掘，直接决定未来楼市的高度。从目前来看，不管是负利率还是低房贷成本，均意味着楼市迎来了利好购房的窗口期。在多个需求释放之后，如果无利好接棒，仍会再度下行